Делим имущество, а дом стоит за границей, и эксперт не может туда съездить
Дом за рубежом при разделе имущества: оценка без выезда, только по документам из дела
Суд назначил оценочную экспертизу в споре о разделе совместно нажитого имущества: нужно было определить рыночную стоимость жилого дома с земельным участком, который находится за пределами России. Осмотреть дом эксперт не мог, и оценка строилась на документах из материалов дела. Вывод эксперта и данные участников спора не публикуются.
Публикуется обезличенный пример из практики НИИСЭ: персональные данные, данные сторон, сведения ограниченного доступа и вывод эксперта не раскрываются.
Фабула дела
Супруги делили совместно нажитое имущество, и в списке оказался дом с участком за границей. Разделить такой дом в натуре нельзя, поэтому суду нужна его стоимость в рублях: от неё зависит, кому что достанется и какую компенсацию получит другая сторона.
Трудность здесь в расстоянии. Дом находится на территории другого государства, и в заключении прямо записано: осмотр не проводился, доступ к объекту ограничен. Эксперт не видел ни отделки, ни износа, ни того, как участок выглядит сейчас. Всё, что известно о доме, взято из бумаг, которые суд передал вместе с делом.
Поэтому часть сведений пришлось принять допущениями. Состояние дома эксперт не проверял, а задал допущением и прямо оговорил, что объект оценён по представленным документам. Допущения перечислены во вводной части заключения, рядом с вопросом суда. Любая сторона видит, на каких исходных данных держится расчёт, и может оспорить именно их.
Вторая особенность — дата. Суд спросил стоимость на дату проведения экспертизы, а не на день покупки дома и не на момент, когда семья распалась. Зарубежный рынок живёт в своей валюте, и цены предложений эксперт пересчитывал в рубли по курсу на дату оценки.
Такие задачи возникают в спорах о разделе имущества супругов, когда часть его находится за границей, и в наследственных делах с зарубежной недвижимостью.
Какие вопросы суд поставил эксперту
Вопросы в редакционной формулировке:
- Какова рыночная стоимость жилого дома, расположенного на земельном участке за пределами России, на дату проведения экспертизы?
Объект исследования: Жилой дом с земельным участком за пределами России. Оценивалось право собственности на дом вместе с участком. Сам объект эксперт не осматривал: он находится на территории другого государства.
Материалы: Определение суда о назначении экспертизы и материалы гражданского дела, в том числе документы по объекту с характеристиками дома и участка. Других сведений о доме, кроме бумаг из дела, у эксперта не было.
Методы: Камеральное исследование без выезда: осмотр не проводился, объект за рубежом. Оценка по представленным документам, состояние дома задано допущением. Эксперт применил сравнительный подход: сопоставил дом с предложениями о продаже сходных домов с участками на том же рынке и внёс поправку на торг. Затратный и доходный подходы не использовались. Цены предложений в иностранной валюте пересчитаны в рубли по курсу на дату оценки. Нормативная база — Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральный закон 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и методические рекомендации по производству судебных экспертиз, утверждённые приказом Минюста России № 346. Заинтересованные лица при производстве экспертизы не присутствовали.
Вопросы приведены в редакционной формулировке. Номер дела, наименование суда, адрес объекта, данные участников и вывод эксперта не публикуются.
Кто проводил экспертизу
Жуков Владислав Валентинович — эксперт-оценщик: бизнес, недвижимость, транспорт. Цифровой профиль эксперта: образование, стаж, сертификаты.
Практическая польза
Если объект за границей, соберите для суда всё, что его описывает: документы о праве, планы, сведения о площади дома и участка, свежие фотографии. Эксперт оценивает то, что есть в деле, а каждый пробел закрывает допущением.
Не согласны с допущением о состоянии дома — спорьте доказательствами о самом доме и подавайте их до назначения экспертизы, чтобы суд передал их эксперту вместе с делом.
Вид экспертизы
Для раздела имущества суду нужна рыночная стоимость дома, а определяет её эксперт-оценщик по правилам оценочной деятельности.
Подробнее о виде исследования: оценочная экспертиза — вопросы эксперту, материалы и порядок работы. Как назначить такую экспертизу в суде — экспертиза по определению суда. Все примеры практики по направлениям.
Вопросы и ответы
Можно ли оценить дом, если эксперт не может туда поехать?
Можно, но тогда эксперт опирается только на документы из дела и прямо пишет, какие сведения принял без проверки. В этом деле так и было: осмотр не проводился, состояние дома принято допущением.
Почему суд спросил стоимость на дату экспертизы, а не на дату покупки?
При разделе имущества супругов стоимость определяют на время рассмотрения дела — так разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 15 постановления № 15 1998 года «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака». Дату в вопросе эксперту ставит суд. Если сторона считает, что нужна другая дата, об этом говорят, когда суд обсуждает вопросы.
Зачем суду рыночная стоимость, если дом всё равно делят?
Дом за рубежом не разрезать на две половины. Суд решает, какое имущество кому передать, и если одному достаётся больше его доли, другому может присудить денежную компенсацию (п. 3 ст. 38 Семейного кодекса). Чтобы посчитать компенсацию, нужна стоимость.
В какой валюте суд получает стоимость зарубежного дома?
В рублях. Цены сходных домов на зарубежном рынке указаны в иностранной валюте, поэтому эксперт пересчитывает их по курсу на дату оценки и пишет этот курс в заключении.
Что делать, если фотографии и документы о состоянии дома появятся уже после экспертизы?
Представить их суду. Если заключение неполное, суд может назначить дополнительную экспертизу, если есть сомнения в его правильности — повторную (ст. 87 ГПК). Решает это суд, а какой будет вывод, заранее не знает никто.