Дольщик пришёл в суд с досудебным актом осмотра квартиры: подтвердится ли перечень на месте
Две квартиры одного дома: как судебный эксперт проверяет досудебный акт осмотра дольщика
Суд назначил строительно-техническую экспертизу квартиры в новом доме: соответствует ли она договору и нормам и есть ли в ней недостатки из досудебного акта осмотра и досудебного заключения, на которые ссылался дольщик. Затем тот же эксперт получил второе дело — по другой квартире того же дома, к тому же застройщику, но с другими вопросами. Вывод эксперта и данные участников спора не публикуются.
Публикуется обезличенный пример из практики НИИСЭ: персональные данные, данные сторон, сведения ограниченного доступа и вывод эксперта не раскрываются.
Фабула дела
Дом один, застройщик один, квартиры разные. Иски подали два дольщика, каждый по своей квартире, а экспертизы по обоим делам поручили одному эксперту института. На каждый осмотр пришли и сторона истца, и представитель застройщика: всех заранее известили по телефону и электронной почте.
В первом деле у дольщика ещё до суда было два документа: акт осмотра, который составил специалист, и досудебное заключение. Из них истец взял недостатки, стоимость устранения которых просит взыскать. Суд спросил о соответствии квартиры договору и нормам вообще, но отдельный вопрос привязал к этим бумагам: есть ли в квартире то, что в них перечислено. Ещё суд попросил назвать причины и характер недостатков — явные или скрытые, критические или нет, устранимые или нет — и ответить, можно ли считать их существенными.
Во втором деле вопросы короче и устроены иначе. Досудебные документы в них не упоминаются, о существенности суд не спрашивает. Ему нужно знать, есть ли недостатки строительно-монтажных работ по договору, производственные они или эксплуатационные, и как, за какой срок и за какие деньги их устранить — с применением приказа Минстроя России № 91/пр о минимальных требованиях к отделке.
Общего у двух исследований много. Нормативная база одна, от СП 71.13330.2017 об отделочных покрытиях до ГОСТ Р 58945-2020 о правилах измерений. Приборы те же: лазерный дальномер и строительный уровень длиной 2000 мм. Описание обеих квартир эксперт брал из приложений к договорам. Различаются договоры — один подписан в 2022 году, другой в 2023-м — и постановка: в первом деле суд отдельно спросил о перечне из досудебных документов и о существенности, во втором — о способах и сроках устранения.
Такие задачи возникают в спорах о качестве квартир от застройщика, когда у дольщика уже есть досудебный акт или заключение и когда к одному застройщику одновременно идут иски по разным квартирам одного дома.
Какие вопросы суд поставил эксперту
Вопросы в редакционной формулировке:
- Соответствует ли квартира условиям договора участия в долевом строительстве, строительным нормам и правилам, ГОСТ, проектной и иной документации? (первое дело)
- Есть ли в квартире недостатки, перечисленные в досудебном акте осмотра и досудебном заключении, стоимость устранения которых истец просит взыскать? (первое дело)
- Каковы причины недостатков и их характер и можно ли считать их существенными? (первое дело)
- Какова рыночная стоимость устранения недостатков, возникших из-за нарушений застройщика при строительстве и отделке? (первое дело)
- Есть ли недостатки строительно-монтажных работ, выполненных по договору, и производственный или эксплуатационный у них характер? (второе дело)
- Какова стоимость устранения недостатков, какими способами и в какие сроки их устранить с применением приказа Минстроя России № 91/пр? (второе дело)
Объект исследования: Две квартиры в одном новом многоквартирном доме в Москве, переданные дольщикам одним застройщиком по договорам участия в долевом строительстве, и материалы двух гражданских дел.
Материалы: По каждому делу — определение суда и материалы гражданского дела, включая договор участия в долевом строительстве с приложением, где описана квартира. В первом деле суд отдельно указал на досудебный акт осмотра и досудебное заключение, на которые ссылался истец.
Методы: Натурный осмотр каждой квартиры с фотофиксацией, при представителях обеих сторон. Помещения осматривали по порядку: в одной квартире от входа, в другой начиная с жилых комнат. Измерения — лазерным дальномером и строительным уровнем длиной 2000 мм. Нормативы: СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», СП 29.13330.2011 «Полы», СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», ГОСТ Р 58945-2020 и ГОСТ Р 58941-2020 о правилах измерений, ГОСТ 31937-2011 об обследовании зданий, ГОСТ 15467-79 для классификации дефектов. Стоимость устранения в обоих делах считали локальным сметным расчётом.
Вопросы приведены в редакционной формулировке. Номер дела, наименование суда, адрес объекта, данные участников и вывод эксперта не публикуются.
Кто проводил экспертизу
Трошечкин Виктор Николаевич — эксперт-строитель: стройка, проекты, заливы и пожары. Цифровой профиль эксперта: образование, стаж, сертификаты.
Практическая польза
Если у вас есть досудебный акт осмотра, предложите суду вопрос именно о нём, как в первом деле: участники дела вправе предлагать вопросы эксперту (ч. 2 ст. 79 ГПК). Тогда спор пойдёт о конкретных пунктах акта. Чем точнее в акте указаны помещение, элемент и результат замера, тем проще эксперту найти каждый пункт на месте.
Держите под рукой договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями: описание квартиры эксперт берёт оттуда.
Вид экспертизы
Соответствие квартиры договору и нормам и стоимость устранения недостатков определяют замерами на месте и сметным расчётом — это задача строительно-технической экспертизы.
Подробнее о виде исследования: строительно-техническая экспертиза — вопросы эксперту, материалы и порядок работы. Как назначить такую экспертизу в суде — экспертиза по определению суда. Все примеры практики по направлениям.
Вопросы и ответы
Зачем экспертиза, если у дольщика уже есть акт осмотра от специалиста?
Такой акт — письменное доказательство одного из участников спора, и застройщик вправе его оспаривать. Судебный эксперт предупреждён об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, осматривает квартиру сам и отвечает суду, подтверждается ли перечень из акта на месте.
Может ли эксперт решить, существенные недостатки или нет?
Эксперт описывает технические признаки: устранимость, объём и стоимость работ. «Существенный недостаток» — правовое понятие, и окончательную оценку даёт суд: заключение эксперта для него не обязательно (ч. 3 ст. 86 ГПК).
Почему по двум квартирам одного дома поставили разные вопросы?
Вопросы зависят от иска и от того, что предложили участники дела, а окончательный круг вопросов определяет суд (ч. 2 ст. 79 ГПК). В первом деле истец опирался на досудебные документы, и суд проверял именно их. Во втором суд спросил о характере недостатков и способах устранения с учётом приказа № 91/пр.
Нужно ли приходить на осмотр?
Не обязательно, но полезно: участники дела вправе присутствовать при экспертизе (ч. 3 ст. 84 ГПК). В обоих делах на осмотр пришли и сторона истца, и представитель застройщика, так что замечания можно было показать эксперту на месте.