Застройщик сдал квартиру с недостатками, покупатель требует деньги на их устранение
Недостатки новой квартиры и остаточная стоимость элементов застройщика, подлежащих демонтажу
Суд назначил строительно-техническую экспертизу новой квартиры: проверить её на соответствие договору участия в долевом строительстве и строительным нормам, найти причины недостатков, оценить, можно ли устранить их ремонтом без полной замены, и посчитать стоимость работ. Отдельным вопросом суд спросил об остаточной стоимости элементов, которые установил застройщик и которые подлежат демонтажу. Вывод эксперта и данные участников спора не публикуются.
Публикуется обезличенный пример из практики НИИСЭ: персональные данные, данные сторон, сведения ограниченного доступа и вывод эксперта не раскрываются.
Фабула дела
Покупатель получил квартиру в новом доме в Москве по договору участия в долевом строительстве, заключённому в 2025 году, и потребовал с застройщика стоимость устранения недостатков, неустойку, компенсацию морального вреда и штраф. Договор свежий, и в перечне нормативов заключения есть документы последних лет — например, ГОСТ 31937-2024 о правилах обследования зданий.
Главная особенность постановки — пятый вопрос. Когда недостаток устраняют заменой, старый элемент снимают: дверное полотно, плитку, ламинат. Если покупатель получит деньги на новый элемент и при этом останется со снятым, у него окажется больше, чем было бы при качественной квартире. Поэтому суд попросил определить остаточную стоимость конструкций и иных элементов, установленных застройщиком и подлежащих демонтажу, — с учётом износа и за вычетом стоимости недостатков в них. Как учесть эту сумму, суд решит сам.
Третий вопрос соединяет два разных. «Существенны ли недостатки» — понятие из закона о защите прав потребителей: существенным считается, например, неустранимый недостаток или такой, который нельзя устранить без несоразмерных расходов или затрат времени. Квалифицирует недостаток суд. Эксперт даёт ему техническую основу: можно ли устранить недостаток восстановительным ремонтом, без полной замены элемента, и что для этого нужно.
Осмотр прошёл в присутствии истца; участников спора заранее извещали по телефону и электронной почте. С собой у эксперта были цифровая фотокамера, лазерный дальномер и двухметровый строительный уровень — обычный инструмент приёмки отделки.
Такие задачи возникают в спорах о недостатках квартир от застройщика, о стоимости их устранения и о том, как учесть в возмещении элементы, которые при ремонте снимают и заменяют.
Какие вопросы суд поставил эксперту
Вопросы в редакционной формулировке:
- Соответствует ли квартира условиям договора участия в долевом строительстве, а также техническим и градостроительным регламентам и иной нормативной документации в строительстве (СП, СНиП, ГОСТ)?
- Если в квартире есть строительно-технические недостатки, какова причина их возникновения?
- Являются ли недостатки существенными? Можно ли устранить их восстановительным ремонтом без полной замены?
- Какова рыночная стоимость работ и материалов для устранения недостатков?
- Какова остаточная стоимость установленных застройщиком конструкций и иных элементов, подлежащих демонтажу, с учётом износа и за вычетом стоимости недостатков в них?
Объект исследования: Квартира в новом многоквартирном доме, переданная участнику долевого строительства: конструкции, отделка и установленные застройщиком элементы.
Материалы: Определение суда о назначении экспертизы и материалы гражданского дела, в том числе договор участия в долевом строительстве, на соответствие которому суд просил проверить квартиру.
Методы: Натурный осмотр квартиры визуальным и инструментальным способами с фотофиксацией. Приборы: цифровая фотокамера, лазерный дальномер, строительный уровень длиной 2000 мм. Нормативы из перечня заключения: СП 13-102-2003 о правилах обследования конструкций, СП 29.13330.2011 «Полы», СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», ГОСТ 31937-2024 о правилах обследования и мониторинга технического состояния зданий, ГОСТ Р 58938-2020, ГОСТ Р 58941-2020 и ГОСТ Р 58945-2020 о точности геометрических параметров и правилах измерений, ГОСТ 15467-79 с понятиями явного, скрытого, устранимого и неустранимого дефекта.
Вопросы приведены в редакционной формулировке. Номер дела, наименование суда, адрес объекта, данные участников и вывод эксперта не публикуются.
Кто проводил экспертизу
Трошечкин Виктор Николаевич — эксперт-строитель: стройка, проекты, заливы и пожары. Цифровой профиль эксперта: образование, стаж, сертификаты.
Практическая польза
Если вы требуете деньги на замену элемента, сохраните паспорта и документы на то, что поставил застройщик: двери, окна, оборудование. По ним проще определить, что именно установлено в квартире и сколько это стоит с учётом износа.
Если вы уже начали ремонт своими силами, не выбрасывайте снятые элементы застройщика до конца спора и сфотографируйте их: суд может спросить об их стоимости, а эксперту понадобится видеть, что именно сняли.
Вид экспертизы
Соответствие квартиры договору и строительным нормам, причины недостатков, способы и стоимость их устранения, остаточную стоимость элементов устанавливают по осмотру и измерениям на месте — это предмет строительно-технической экспертизы.
Подробнее о виде исследования: строительно-техническая экспертиза — вопросы эксперту, материалы и порядок работы. Как назначить такую экспертизу в суде — экспертиза по определению суда. Все примеры практики по направлениям.
Вопросы и ответы
Зачем суду остаточная стоимость элементов, которые снимут при ремонте?
Чтобы посчитать возмещение без двойного учёта. Если покупатель получает деньги на новый элемент, снятый старый тоже чего-то стоит. Как учитывать эту сумму, решает суд; эксперт только определяет её с учётом износа и недостатков самого элемента.
Что значит «восстановительный ремонт без полной замены»?
Это ремонт, при котором элемент приводят в порядок на месте — выравнивают, перекрашивают, регулируют, — а не снимают и ставят новый. Какой способ подходит, эксперт решает по каждому недостатку отдельно.
Почему квартиру проверяют и по договору, и по нормам?
Договор может обещать больше, чем требуют нормы, — например, определённую отделку или комплектацию. Поэтому суд спрашивает о соответствии и договору, и регламентам, СП и ГОСТ, а эксперт сверяет квартиру с каждым мерилом отдельно.
Учитывается ли износ, если квартира новая?
Суд прямо попросил определить остаточную стоимость с учётом износа. Даже у нового элемента, которым пользовались с момента передачи квартиры, стоимость уже не равна цене новой вещи, а недостатки в нём уменьшают её ещё сильнее.
Видно ли из этой страницы, есть ли в квартире недостатки?
Нет. Здесь описаны постановка задачи и порядок работы. Вывод эксперта и стоимостные показатели не публикуются.