Покупатель большой новой квартиры требует с застройщика деньги на устранение недостатков
Квартира с лоджией и двумя санузлами: осмотр семи помещений по плану из договора
Суд назначил строительно-техническую экспертизу квартиры в новом доме: есть ли недостатки строительно-монтажных работ по договору участия в долевом строительстве, производственные они или эксплуатационные, какими способами, в какие сроки и за какие деньги их устранить с применением приказа Минстроя России № 91/пр. Эксперт осмотрел семь помещений, включая лоджию и два санузла, сверяясь с планом из договора. Вывод эксперта и данные участников спора не публикуются.
Публикуется обезличенный пример из практики НИИСЭ: персональные данные, данные сторон, сведения ограниченного доступа и вывод эксперта не раскрываются.
Фабула дела
Квартира большая. По плану из договора участия в долевом строительстве в ней холл, кухня, две жилые комнаты, лоджия и два санузла. Эксперт прошёл по этому плану от входа и снял каждое помещение отдельно, так что в заключении семь пронумерованных помещений со своими фотографиями. Каждый элемент привязан к конкретной комнате, и спорить потом можно о пункте, а не о квартире целиком.
Разные элементы квартиры проверяют по разным документам, и перечень нормативов это показывает. Отделочные покрытия — СП 71.13330.2017, полы — инструкция по устройству полов ВСН 9-94, деревянные и комбинированные двери — ГОСТ 475-2016, блоки из ПВХ-профилей — ГОСТ 30674-2023, а для блоков из алюминиевых профилей в перечне есть отдельный ГОСТ 21519-2022. Измеряли лазерным дальномером, металлической линейкой и электронным уровнем, поверенными и откалиброванными в ноябре 2025 года.
Определение суд вынес в июне, осмотр прошёл в августе, заключение подписано в сентябре 2026 года. Истец на осмотре был, об осмотре заранее известили по телефону и электронной почте. Иск — о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.
Второй вопрос суда — производственные недостатки или эксплуатационные — нужен не для формы. Застройщик не отвечает за недостатки, которые появились от нормального износа, от нарушения правил эксплуатации или от ремонта, сделанного самим владельцем, если докажет такую причину (ч. 7 ст. 7 закона № 214-ФЗ). В квартире с семью помещениями и множеством изделий этот вопрос касается каждой стены, двери и окна, поэтому привязка к плану здесь работает дважды.
Такие задачи возникают в спорах о качестве больших квартир от застройщика, где много помещений и разных изделий и для каждого изделия свой стандарт.
Какие вопросы суд поставил эксперту
Вопросы в редакционной формулировке:
- Имеются ли недостатки в строительно-монтажных работах, которые застройщик выполнил по договору участия в долевом строительстве?
- Если недостатки есть, производственные они или эксплуатационные?
- Каковы стоимость, способы и сроки устранения недостатков с применением приказа Минстроя России № 91/пр?
Объект исследования: Квартира в новом многоквартирном доме в Москве: холл, кухня, две жилые комнаты, лоджия и два санузла — семь помещений по плану из договора участия в долевом строительстве.
Материалы: Определение суда и материалы гражданского дела, в том числе договор участия в долевом строительстве с планом квартиры.
Методы: Натурный осмотр всех семи помещений по порядку от входа, с фотофиксацией каждого. Измерения лазерным дальномером, металлической линейкой с пределом измерения 150 мм и электронным уровнем. Сопоставление с договором, планом и нормативами: СП 71.13330.2017, СП 54.13330.2022, ВСН 9-94, ГОСТ 475-2016, ГОСТ 30674-2023, ГОСТ 21519-2022, ГОСТ 31937-2024 об обследовании зданий; классификация дефектов по ГОСТ 15467-79 (явные и скрытые, значительные и малозначительные, устранимые и неустранимые).
Вопросы приведены в редакционной формулировке. Номер дела, наименование суда, адрес объекта, данные участников и вывод эксперта не публикуются.
Кто проводил экспертизу
Кочанов Илья Николаевич — эксперт-строитель и автотехник: стройка, раздел домов, ДТП. Цифровой профиль эксперта: образование, стаж, сертификаты.
Практическая польза
Приложите договор вместе с планом квартиры: по нему эксперт сверяет состав помещений, и разговор в суде идёт о конкретной комнате и конкретном элементе.
Не меняйте двери и окна и не начинайте ремонт до осмотра: эксперт смотрит то, что передал застройщик, а переделки затрудняют разделение следов стройки и следов быта.
Вид экспертизы
Соответствие отделки, полов, дверей и окон договору и нормам и объём работ по устранению недостатков устанавливают измерениями на месте и расчётом — это задача строительно-технической экспертизы.
Подробнее о виде исследования: строительно-техническая экспертиза — вопросы эксперту, материалы и порядок работы. Как назначить такую экспертизу в суде — экспертиза по определению суда. Все примеры практики по направлениям.
Вопросы и ответы
Зачем эксперту план квартиры из договора?
По нему сверяют, какие помещения и элементы застройщик обязался передать. В этом деле эксперт шёл по плану от входа и описал семь помещений по отдельности.
Осматривают ли лоджию и санузлы?
Если суд спрашивает о квартире в целом, эксперт осматривает все помещения, включая лоджию и санузлы. В этом деле лоджия и оба санузла пронумерованы в заключении наравне с комнатами. Обеспечьте доступ к ним в день осмотра.
Почему в заключении три разных стандарта на окна и двери?
Деревянные двери, блоки из ПВХ и блоки из алюминиевых профилей — разные изделия с разными техническими условиями: ГОСТ 475-2016, ГОСТ 30674-2023 и ГОСТ 21519-2022 соответственно. Эксперт берёт стандарт под каждое изделие.
Нужно ли освобождать квартиру от мебели к осмотру?
Полностью — нет. Но эксперту нужен доступ к тому, что он будет мерить: к стенам для уровня и линейки, к полу, к оконным и дверным блокам. Если спорный участок закрыт шкафом, отодвиньте его заранее.