Купили по ДДУ коммерческое помещение и считаете, что застройщик передал его с опозданием и с недостатками
Нежилое помещение по ДДУ: чем судебная экспертиза отличается от проверки квартиры
Суд назначил строительно-техническую экспертизу нежилого помещения, купленного по договору участия в долевом строительстве: установить, есть ли недостатки строительно-монтажных работ застройщика, производственные они или эксплуатационные, и определить стоимость, способы и сроки их устранения с применением приказа Минстроя России № 91/пр. Объект здесь не квартира, а коммерческое помещение, и суд спрашивал о работах, которые застройщик выполнил по условиям договора. Вывод эксперта и данные участников спора не публикуются.
Публикуется обезличенный пример из практики НИИСЭ: персональные данные, данные сторон, сведения ограниченного доступа и вывод эксперта не раскрываются.
Фабула дела
Частное лицо купило по договору участия в долевом строительстве не квартиру, а нежилое помещение в новом многоквартирном доме в Москве. Договор заключили в 2021 году. Покупатель считает, что помещение передали позже срока и с недостатками, поэтому иск объединил три требования: стоимость восстановительного ремонта, неустойку за просрочку передачи и компенсацию морального вреда.
Для эксперта разница с квартирой начинается с мерила. Что именно и в каком виде застройщик передаёт в коммерческом помещении, описывают договор и приложение к нему. Поэтому суд спросил не о качестве помещения вообще, а о недостатках строительно-монтажных работ, выполненных застройщиком согласно условиям договора. Характеристики помещения эксперт брал из приложения к договору.
Стоимость, способы и сроки устранения суд попросил определить с применением приказа Минстроя России № 91/пр о минимальных требованиях к результату отделочных работ на объекте долевого строительства — приказ назван в вопросе прямо, с номером и датой.
Иск соединяет два разных спора: о качестве и о сроке. Просрочку передачи эксперт не оценивает, неустойку считает суд по датам из договора и документов о передаче. Экспертиза касается только того, в каком состоянии помещение и откуда взялись его недостатки.
Об осмотре участников спора заранее известили по телефону и электронной почте; сторона истца на нём присутствовала. Эксперт работал с цифровой фотокамерой, лазерным дальномером и двухметровым строительным уровнем.
Такие задачи возникают в спорах о качестве коммерческих помещений в новостройках, купленных по договору долевого участия, о стоимости их ремонта и о просрочке передачи.
Какие вопросы суд поставил эксперту
Вопросы в редакционной формулировке:
- Есть ли в нежилом помещении недостатки качества строительно-монтажных работ, выполненных застройщиком по условиям договора участия в долевом строительстве?
- Если недостатки есть, носят они производственный или эксплуатационный характер?
- Каковы стоимость, способы и сроки устранения недостатков строительно-монтажных работ с применением приказа Минстроя России № 91/пр о минимальных требованиях к результату отделочных работ на объекте долевого строительства?
Объект исследования: Нежилое помещение в новом многоквартирном доме, переданное участнику долевого строительства, — конструкции и результат строительно-монтажных работ застройщика в том объёме, который предусмотрен договором.
Материалы: Определение суда о назначении экспертизы и материалы гражданского дела, в том числе договор участия в долевом строительстве с приложением, где описаны характеристики помещения.
Методы: Осмотр помещения на месте, глазом и с приборами, с фотофиксацией: цифровая фотокамера, лазерный дальномер, двухметровый строительный уровень. В перечне нормативов заключения — правила обследования конструкций СП 13-102-2003, свод правил об отделочных покрытиях СП 71.13330.2017, свод правил о полах СП 29.13330.2011, ГОСТ 31937-2011 об обследовании и мониторинге зданий, стандарты точности геометрических параметров ГОСТ Р 58938-2020, 58941-2020 и 58945-2020, классификация дефектов по ГОСТ 15467-79. Приказ Минстроя России № 91/пр назван в самом вопросе суда.
Вопросы приведены в редакционной формулировке. Номер дела, наименование суда, адрес объекта, данные участников и вывод эксперта не публикуются.
Кто проводил экспертизу
Трошечкин Виктор Николаевич — эксперт-строитель: стройка, проекты, заливы и пожары. Цифровой профиль эксперта: образование, стаж, сертификаты.
Практическая польза
Покупая коммерческое помещение по договору долевого участия, внимательно прочитайте приложение с описанием помещения: именно там сказано, в каком виде застройщик его передаёт. Если описание общее, попросите уточнить его до подписания — потом спорить будут о нём.
Если требуете и неустойку за просрочку, и деньги на ремонт, собирайте документы по двум линиям. О сроке — уведомления застройщика, акт передачи с датой, переписку. О качестве — акт осмотра с замечаниями и фото. Эксперту нужны вторые, суду — и те и другие.
Вид экспертизы
Есть ли недостатки строительно-монтажных работ, откуда они и как их устранить, устанавливают осмотром и измерениями с опорой на договор и строительные нормы — это предмет строительно-технической экспертизы.
Подробнее о виде исследования: строительно-техническая экспертиза — вопросы эксперту, материалы и порядок работы. Как назначить такую экспертизу в суде — экспертиза по определению суда. Все примеры практики по направлениям.
Вопросы и ответы
Чем экспертиза нежилого помещения отличается от экспертизы квартиры?
Порядок тот же: осмотр, измерения, сравнение с договором и нормами. Разница в мериле: что и в каком виде застройщик обязан передать, для коммерческого помещения обычно подробно описывает приложение к договору. Поэтому его стоит передать в суд вместе с договором.
Влияет ли спор о просрочке передачи на экспертизу?
Нет. Неустойку за нарушение срока передачи предусматривает ст. 6 закона № 214-ФЗ, и считает её суд по датам из договора и документов о передаче. Эксперту этот вопрос не ставят: его дело — качество работ.
Почему спор о коммерческом помещении слушал районный суд, а не арбитражный?
Истец — физическое лицо. Экономические споры организаций и предпринимателей рассматривают арбитражные суды (ст. 27 АПК), а иск гражданина к застройщику идёт в суд общей юрисдикции. На саму экспертизу это почти не влияет: в арбитраже её назначают по ст. 82 АПК, вопросы и порядок осмотра похожи.
Чем производственный недостаток отличается от эксплуатационного?
Производственный возник при строительстве: нарушена технология, применён не тот материал. Эксплуатационный появился после передачи — от использования, ударов, переделок, нарушения режима эксплуатации. Кто отвечает за недостаток, решает суд, а эксперт показывает его техническое происхождение.
Видно ли из этой страницы, нашёл ли эксперт недостатки?
Нет. Страница показывает, как суд поставил задачу и как шёл осмотр. Что нашёл эксперт и во сколько оценил устранение, здесь не раскрывается.