Отделка в новостройке с недостатками: требовать переделки или денег?
Один дом, два иска к застройщику: устранить недостатки отделки или взыскать их стоимость
Суд назначил строительно-техническую экспертизу квартиры в новостройке: есть ли недостатки строительно-монтажных работ по договору долевого участия, производственные они или эксплуатационные, какими способами, в какой срок и за какие деньги их устранить с учётом приказа Минстроя России № 91/пр. По другой квартире того же дома шло второе дело, и там вопросы звучали иначе, потому что истец просил не ремонта, а денег. Вывод эксперта и данные участников спора не публикуются.
Публикуется обезличенный пример из практики НИИСЭ: персональные данные, данные сторон, сведения ограниченного доступа и вывод эксперта не раскрываются.
Фабула дела
Требования к застройщику бывают разные, и эти два дела показывают, как от требования меняется экспертиза. Покупатели одной квартиры просили обязать застройщика безвозмездно устранить строительные недостатки, а к этому — неустойку и компенсацию морального вреда. Истец по другой квартире того же дома просил взыскать стоимость устранения недостатков. Что заявить, выбирает истец; для дольщика варианты прямо перечислены в законе: безвозмездное устранение в разумный срок, соразмерное уменьшение цены или возмещение расходов на устранение (ч. 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ).
От требования зависели вопросы. В деле о переделке суд спросил, есть ли недостатки строительно-монтажных работ по договору долевого участия, производственные они или эксплуатационные, и как их устранить: какими способами, за какой срок и за какие деньги, с применением приказа № 91/пр. Способ и срок здесь нужны для решения: если суд обязывает ответчика совершить действия, которые может выполнить только он, в решении устанавливается срок исполнения (ст. 206 ГПК).
В деле о деньгах вопросы уже. Первый суд ограничил отделочными работами, требования к которым установлены приказом № 91/пр. Второй — о причинах: работы застройщика или что-то иное. Третий — о стоимости работ и материалов. О способах и сроках суд здесь не спрашивал. Квартира небольшая: коридор, кухня-гостиная, одна комната и санузел, и эксперт прошёл их по порядку от входа.
Экспертизы делали два эксперта института, и сроки у дел разные. В деле о деньгах определение вынесли в июле, осмотр прошёл в том же месяце, заключение подписано в сентябре 2026 года. В деле о переделке определение вынесли в августе, а осмотр и заключение пришлись на сентябрь. Об осмотре в обоих делах извещали по телефону и электронной почте, но на осмотр по делу о переделке пришла только сторона истца, представителя застройщика не было.
Такие задачи возникают в спорах о недостатках отделки в новостройках, когда покупатель выбирает между ремонтом за счёт застройщика и деньгами на ремонт и когда от этого выбора зависит, о чём суд спросит эксперта.
Какие вопросы суд поставил эксперту
Вопросы в редакционной формулировке:
- Есть ли в квартире недостатки строительно-монтажных работ, выполненных застройщиком по договору участия в долевом строительстве? (дело о переделке)
- Есть ли нарушения качества отделочных работ, требования к которым установлены приказом Минстроя России № 91/пр? (дело о деньгах)
- Производственный или эксплуатационный характер у недостатков; возникли они из-за работ застройщика или по иным причинам?
- Какими способами и в какие сроки устранить недостатки и сколько это стоит с применением приказа № 91/пр? (дело о переделке)
- Какова стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков? (дело о деньгах)
Объект исследования: Две квартиры в одном новом многоквартирном доме в Москве у одного застройщика. В деле о переделке — квартира вместе с её отделочными покрытиями, стенами и полами. В деле о деньгах — квартира с одной жилой комнатой, кухней-гостиной, коридором и санузлом.
Материалы: Определения суда и материалы двух гражданских дел. В деле о переделке вопрос суда ссылается на условия договора участия в долевом строительстве.
Методы: Натурный осмотр каждой квартиры с фотофиксацией, помещения — по порядку от входа. В деле о переделке измеряли лазерным дальномером и строительным уровнем длиной 2000 мм, сверка шла по СП 71.13330.2017, СП 29.13330.2011 «Полы» и ГОСТ Р 58945-2020 о правилах измерений. В деле о деньгах — лазерный дальномер, металлическая линейка и электронный уровень, поверенные и откалиброванные в ноябре 2025 года; в перечне нормативов — СП 54.13330.2022, ГОСТ 31173-2016 на стальные дверные блоки, СП 426.1325800.2020 о светопрозрачных конструкциях, ВСН 9-94 по полам.
Вопросы приведены в редакционной формулировке. Номер дела, наименование суда, адрес объекта, данные участников и вывод эксперта не публикуются.
Кто проводил экспертизу
Трошечкин Виктор Николаевич — эксперт-строитель: стройка, проекты, заливы и пожары. Цифровой профиль эксперта: образование, стаж, сертификаты.
Кочанов Илья Николаевич — эксперт-строитель и автотехник: стройка, раздел домов, ДТП. Цифровой профиль эксперта: образование, стаж, сертификаты.
Практическая польза
Решите, чего добиваетесь, до того как предлагать суду вопросы: при требовании переделать нужны способы и сроки устранения, при требовании денег — стоимость работ и материалов. В этих двух делах суд поставил вопросы именно так.
Получили извещение об осмотре — придите сами или пришлите представителя. Показать эксперту спорное место на месте проще, чем потом спорить о нём по фотографиям.
Вид экспертизы
Чтобы разрешить спор о качестве отделки и её устранении, нужно измерить стены и полы на месте, сопоставить их с договором и нормами и рассчитать работы — это строительно-техническая задача.
Подробнее о виде исследования: строительно-техническая экспертиза — вопросы эксперту, материалы и порядок работы. Как назначить такую экспертизу в суде — экспертиза по определению суда. Все примеры практики по направлениям.
Вопросы и ответы
Зачем суд спросил о сроках устранения, если иск о переделке?
В решении, которое обязывает ответчика совершить действия, суд устанавливает срок исполнения (ст. 206 ГПК). Эксперт описывает, какие работы нужны и сколько они технически занимают, а какой срок дать застройщику, решает суд.
Почему в деле о деньгах приказ № 91/пр упомянут только для части работ?
Так суд сформулировал вопрос: эксперта спросили о нарушениях тех требований к отделке, которые установлены приказом. Предложить вопросы вправе каждый участник дела, но окончательный их круг определяет суд (ч. 2 ст. 79 ГПК). Если формулировка кажется вам слишком узкой или слишком широкой, говорите об этом при назначении экспертизы.
Чем недостатки строительно-монтажных работ отличаются от недостатков отделки?
Строительно-монтажные работы — понятие шире: в них входит и монтаж окон, дверей, радиаторов, и сама отделка. Поэтому вопрос о недостатках строительно-монтажных работ охватывает больше элементов квартиры, чем вопрос только об отделочных работах.
Что, если представитель застройщика не пришёл на осмотр?
Если участников известили, эксперт проводит осмотр без него, как в деле о переделке. Возражения застройщик может заявить суду позже, но показать что-то эксперту на месте он уже не сможет.