Квартиру залило, акт составили почти через месяц, а в суде спрашивают, чья это зона ответственности
Залив с актом через месяц: как эксперт отвечает на вопрос о «зоне ответственности»
Районный суд назначил строительно-техническую экспертизу по заливу квартиры в Москве и спросил о причине залива, о том, в чьей «зоне ответственности» он находится, и о среднерыночной стоимости ремонта. Акт обследования составили почти через месяц после залива, а эксперт попал в квартиру почти через девять месяцев. Вывод эксперта и данные участников спора не публикуются.
Публикуется обезличенный пример из практики НИИСЭ: персональные данные, данные сторон, сведения ограниченного доступа и вывод эксперта не раскрываются.
Фабула дела
Залив случился летом. Комиссия управляющей организации обследовала квартиру и составила акт почти через месяц, а через несколько дней после акта появилось досудебное заключение специалиста с фотографиями повреждений. Иск о возмещении ущерба предъявлен управляющей организации.
Суд привязал вопросы к этому акту: причину и стоимость ремонта нужно было определить по заливу, «зафиксированному актом обследования». Главный документ о повреждениях составлен спустя недели, а эксперт пришёл на осмотр весной следующего года, почти через девять месяцев после залива. Часть отделки к тому времени уже переделали. Поэтому сохранившиеся следы эксперт сопоставлял и с актом, и с фотографиями из досудебного заключения.
Второй вопрос — «в чьей зоне ответственности находится залив». Это понятие из жилищного права и договоров управления, в строительных нормах его нет. Поэтому в перечне нормативов заключения рядом со сводами правил по обследованию и отделке стоят Жилищный кодекс, Правила содержания общего имущества (постановление Правительства № 491) и Правила предоставления коммунальных услуг (постановление № 354). По ним проводят границу между общим имуществом дома и тем, что относится к одной квартире.
На такой вопрос эксперт отвечает техническим языком: где был источник воды и к чему он относится — к системе, которая обслуживает несколько помещений, или к тому, что обслуживает одно. Для водопровода границу задаёт п. 5 Правил № 491: стояки, ответвления от них до первого отключающего устройства и сами эти устройства входят в общее имущество. Кто по закону отвечает за источник и должен платить, решает суд.
Такие задачи возникают в спорах о заливах с управляющими организациями, где от места источника воды зависит, кто ответит по иску, и в делах, где между заливом, актом и осмотром проходят месяцы.
Какие вопросы суд поставил эксперту
Вопросы в редакционной формулировке:
- Какова причина залива квартиры, зафиксированного актом обследования управляющей организации?
- В чьей зоне ответственности находится произошедший залив квартиры?
- Какова среднерыночная стоимость восстановительного ремонта квартиры после этого залива?
Объект исследования: Квартира в многоквартирном доме: коридор, жилая комната, кухня и санузел.
Материалы: Определение суда и материалы гражданского дела, среди них акт обследования квартиры, составленный управляющей организацией почти через месяц после залива, и досудебное заключение специалиста с фотографиями повреждений, подготовленное через несколько дней после акта.
Методы: Натурный осмотр квартиры с фотофиксацией, визуальный и инструментальный способы: лазерный дальномер и металлическая измерительная линейка с пределом 150 мм, оба прибора поверены. Порядок обследования — по СП 13-102-2003 и ГОСТ Р 53778-2010, требования к отделке — по СП 71.13330.2017. Сохранившиеся следы эксперт сопоставлял с актом обследования и фотографиями из досудебного заключения. Для вопроса о границе общего имущества в перечне нормативов — Жилищный кодекс и постановления Правительства № 491 и № 354. Стоимость ремонта — среднерыночная, по предложениям ремонтных организаций и магазинов.
Вопросы приведены в редакционной формулировке. Номер дела, наименование суда, адрес объекта, данные участников и вывод эксперта не публикуются.
Кто проводил экспертизу
Кочанов Илья Николаевич — эксперт-строитель и автотехник: стройка, раздел домов, ДТП. Цифровой профиль эксперта: образование, стаж, сертификаты.
Практическая польза
Если комиссия управляющей организации приходит не сразу, подайте письменную заявку о заливе в диспетчерскую службу и сохраните её номер или копию. Дата заявки покажет, когда случился залив, даже если акт, как здесь, составят почти через месяц.
Попросите комиссию записать в акте источник воды: что именно протекло и где это находится. По такой записи потом определяют, относится элемент к общему имуществу дома или к оборудованию одной квартиры, а через девять месяцев проверить это на месте бывает уже нечем.
Вид экспертизы
Причину залива и место источника воды относительно общего имущества дома можно установить только по следам на отделке и устройству инженерных систем, а стоимость — по объёму работ, поэтому суд назначил строительно-техническую экспертизу.
Подробнее о виде исследования: строительно-техническая экспертиза — вопросы эксперту, материалы и порядок работы. Как назначить такую экспертизу в суде — экспертиза по определению суда. Все примеры практики по направлениям.
Вопросы и ответы
Зачем строительному эксперту Жилищный кодекс?
Чтобы понять, где проходит граница между общим имуществом дома и оборудованием квартиры. Общее имущество — то, что обслуживает больше одного помещения (ст. 36 Жилищного кодекса). Для водопровода Правила, утверждённые постановлением Правительства № 491, относят к нему стояки, ответвления до первого отключающего устройства и сами эти устройства. Эксперт описывает, где был источник воды, а правовой вывод делает суд.
Почему вопросы суда привязаны к акту, а не к самому заливу?
Так суд задаёт рамку: эксперт исследует тот эпизод и те повреждения, которые описаны в документе дела. В этом деле в определении сказано о заливе, «зафиксированном актом обследования», и следы на осмотре эксперт сверял именно с этим актом. Если были и другие протечки, для них нужны свои документы.
Пригодятся ли фотографии из досудебного заключения, если суд назначил свою экспертизу?
Да, как источник фактов. Судебный эксперт не связан выводами специалиста, но снимки, сделанные примерно через месяц после залива, показывают квартиру задолго до осмотра. Здесь такие фотографии вошли в заключение рядом со снимками, которые эксперт сделал сам.
Зачем в заключении о заливе своды правил по обследованию зданий?
СП 13-102-2003 и ГОСТ Р 53778-2010 задают порядок осмотра: сначала визуальное обследование, затем обмеры и фотофиксация каждого дефекта с привязкой к месту. По этим правилам эксперт описывает сохранившиеся следы по помещениям, чтобы потом сравнить их с актом.