Передаточный акт квартиры можно не подписывать, если квартира не соответствует договору или обязательным требованиям: закон позволяет отложить подпись, пока застройщик не устранит недостатки. Но сначала потребуйте составить акт о несоответствии, а сам отказ оформите письменно.
Основа такого требования — акт или заключение специалиста, где каждый дефект привязан к комнате, замеру и норме. С ним вы требуете от застройщика акт о несоответствии и откладываете подпись под передаточным актом (ч. 5 ст. 8 закона № 214-ФЗ).
Правила 2026 года
До 31 декабря 2026 года действуют особенности, утверждённые Правительством. Если нашли существенные нарушения или спорите с застройщиком о перечне недостатков, составляют акт осмотра с участием специалиста. Порядок такой:
- специалиста определяют по соглашению с вами;
- дату осмотра согласуют с застройщиком в течение 5 рабочих дней с начала разногласий, а сам осмотр — не раньше чем через 3 рабочих дня после согласования;
- акт осмотра в произвольной форме вы направляете застройщику не позже 3 рабочих дней после осмотра; в нём — дата, ФИО и квалификация специалиста, его вывод о нарушениях.
Если специалист подтвердил нарушения, застройщик возмещает вам расходы на него, если вы не договорились иначе. Пропустите трёхдневный срок — рискуете спором и об акте, и о возмещении.
Где риск
Если дольщик не принимает квартиру без законных оснований, застройщик через два месяца после срока передачи по договору вправе составить односторонний акт, если договор не устанавливает иного и у застройщика есть подтверждение, что вы получили сообщение о готовности (ч. 6 ст. 8 закона № 214-ФЗ). Поэтому отказ должен опираться на документы. Если дефекты мелкие и квартирой можно пользоваться, проще подписать акт с перечнем недостатков: право требовать их устранения сохранится, как и после подписания без замечаний.
Перечень замечаний вручите застройщику под подпись или отправьте заказным письмом с описью; квитанцию сохраните.
Из нашей практики
Застройщик оформил передачу квартиры в новом доме в Подмосковье односторонним актом, покупатели его оспаривали и не соглашались принимать квартиру с недостатками. Районный суд Москвы спросил нашего эксперта, соответствуют ли работы нормам и договору, устранимы ли недостатки, какими способами и в какие сроки. Правомерность акта оценивает суд, а ответы о качестве нужны ему для этой оценки. Не игнорируйте вызов на приёмку и храните всю переписку о передаче с датами: в таком споре суд смотрит, кто и когда что сделал. Разбор дела: односторонний акт и недостатки квартиры.
Юристу: ч. 5 и 6 ст. 8, ч. 1 и 2 ст. 7 закона № 214-ФЗ; подп. «в» п. 1(1), подп. «л» и «м» п. 1 постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 (в ред. постановления от 30.12.2025 № 2226), п. 1(1) действует по 31.12.2026.
Читайте также
- Экспертиза квартиры от застройщика
- Экспертиза до суда: заключение специалиста
- Застройщик не признаёт недостатки
Похожие вопросы
- Какие документы подготовить к экспертизе при приёмке квартиры у застройщика?
- Можно ли заказать экспертизу квартиры, если акт приёмки уже подписан?
- Что делать, если застройщик не признаёт недостатки квартиры?
Актуализировано 30.10.2026